Caro, vecchio mattone

Con la nostra esperta, la dottoressa Paola Castelli, esaminiamo la convenienza dell’investire nell’immobile da adibire a sede della propria attività anche alla luce della reintroduzione della possibilità, fiscalmente affascinante, di rivalutare i beni d’impresa.

Dottoressa Castelli, chi nel corso degli anni ha risparmiato e, quindi, ha del capitale da investire può avere convenienza a destinarlo al mattone?
Premesso che io consiglio sempre di diversificare gli investimenti, ma sì, chi ha dei soldi da parte ha convenienza a destinarli, in parte, al mercato immobiliare, acquistando l’immobile ove ha sede la propria azienda ovvero trasferendo la sede in una location più interessante. Questo non solo perché l’affitto dei locali è spesso oneroso e sono “denari un po’ gettati alle ortiche”, ma anche perché i rendimenti offerti dal mercato finanziario non sempre sono soddisfacenti, il valore degli immobili è oggi più contenuto rispetto al passato, i tassi di interesse sono ancora bassi e, infine, perché cambiare sede può essere una scelta vincente anche nell’ottica di espansione dei servizi offerti.
Nello scegliere l’immobile è bene non dimenticare la regola delle “tre P”: la posizione, la posizione, la posizione! Se di pregio, rende, infatti, l’immobile rivendibile più facilmente.

Meglio utilizzare i propri risparmi o farsi finanziare?
La scelta dipende anche dalla realtà aziendale, della quale andrebbero analizzati bilancio e budget: in linea generale il finanziamento, oltre che una necessità, può essere una scelta fatta per evitare di immobilizzare tutto il proprio capitale, avendo al contempo un beneficio fiscale.
La principale decisione da prendere è, quindi, se acquistare l’immobile con mezzi propri piuttosto che con mezzi di terzi (indebitamento bancario, mutuo o leasing immobiliare): in genere, il leasing è la soluzione più “trendy” anche perché fiscalmente più conveniente.
Acquistando direttamente l’immobile il costo può essere ammortizzato al 3% annuo. Con il leasing, invece, è possibile dedurre i canoni in 12 anni. In tutte le cose, però, ci sono sempre dei pro e dei contro: con tale strumento, infatti, si deduce in 12 anni tutto il costo di acquisto, ma alla fine sono dolori perché il valore contabile dell’immobile, pari al prezzo di riscatto, sarà molto basso e comporterà in caso di vendita un’elevata plusvalenza da tassare. Il leasing, quindi, meglio si adatta a chi desidera continuare, anche attraverso gli eredi, l’attività della farmacia, mantenendo la proprietà dell’immobile. Se, invece, non si esclude a priori di rivendere, sarà preferibile il mutuo, che permette di dedurre gli interessi passivi dal reddito della farmacia, e il valore contabile di carico dell’immobile (ossia il prezzo di acquisto dedotti gli ammortamenti al 3% annuo) resterà elevato, comportando una plusvalenza in caso di vendita più contenuta. Tuttavia, le ultime novità in tema di rivalutazione dei beni d’impresa possono rappresentare un’ancora di salvezza a livello fiscale soprattutto in ipotesi di vendita dell’immobile, intestato a farmacia gestita in forma societaria, riscattato dal leasing. Questo purché la vendita del “mattone” avvenga in data successiva a quella di inizio del quarto esercizio seguente a quello in cui è avvenuta la rivalutazione (ovvero per rivalutazione eseguita nel bilancio 2020 in data successiva al 1° gennaio ‘24).
Rivalutare è un’agevolazione e proprio per questo non è eterna: bisogna cogliere l’attimo e, quindi, eseguirla nel bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2020.

Perché la rivalutazione dei beni d’impresa può essere di aiuto in caso di successiva vendita dell’immobile?
La rivalutazione è affascinante, soprattutto se la farmacia è gestita in forma societaria, per due motivi:
1) rivalutare significa assegnare ai beni d’impresa un maggior valore;
2) ha un costo contenuto e ha il vantaggio di limitare il carico fiscale.

Per quale motivo la rivalutazione contiene il carico fiscale?
Il motivo risiede nella possibilità di dedurre maggiori ammortamenti e di dare a livello fiscale una “boccata d’aria fresca” a chi ha intenzione di vendere l’immobile, ma non nel brevissimo termine. Il venditore, infatti, evita di pagare le ordinarie imposte sulla plusvalenza di vendita e, quindi, sulla differenza tra il costo a bilancio, spesso basso se riscattato da leasing e/o se l’acquisto non è recente, e il prezzo realizzato.
Supponiamo che entro il 31 dicembre 2019 la farmacia abbia riscattato l’immobile in leasing (valore di riscatto euro 20.000; valore attuale dell’immobile euro 200.000) e che nel 2020 lo abbia rivalutato non solo civilisticamente, ma anche fiscalmente (importo della rivalutazione dell’immobile euro 180.000). Il maggior valore attribuito all’immobile a livello civilistico-contabile (a bilancio, quindi) rileverà anche a livello fiscale e questo grazie a una spesa ragionevole: un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’Irap e di eventuali addizionali pari al 3%.
Supponiamo, altresì, che nella primavera del 2024 la società venda l’immobile (prezzo di vendita euro 200.000) a favore dell’acquisto di un immobile più appetibile (nel rispetto, ovviamente, della pianta organica). In assenza di rivalutazione la plusvalenza ammonterebbe a euro 180.000 e -qui arriva la zampata del fisco- la stessa sarebbe così tassata in capo alla società venditrice:
– società di persone (s.n.c. ovvero s.a.s.): Irpef in capo ai soci con un’aliquota media del 40% circa e irap in capo alla società con aliquota del 3,9%, per un importo complessivamente dovuto di euro 79.020 circa;
– società di capitali (S.r.l., per esempio): in capo alla società 24% a titolo di Ires e 3,9% a titolo di Irap, per un importo complessivamente dovuto di euro 50.220.
In presenza di rivalutazione, invece, la società verserà l’imposta sostitutiva (3%), calcolata su euro 180.000, pari a euro 5.400 e in sede di vendita dell’immobile al prezzo di euro 200.000, non emergerà alcuna plusvalenza tassabile. Niente male!

(Farma Mese n. 1-2/2021 ©riproduzione riservata)

2021-02-10T15:43:46+00:00